Перед началом длинной истории…
Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени.
Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости”? Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.
Работая с предложениями…
Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Рынок недвижимости слишком хорошо информирован и “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и многое другое.
Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов?
Просматривая предложения, не ориентируйтесь на то, что, дескать, ваши знакомые недавно купили (продали) по такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости.
Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.
Выбор агентств и агентов
Выбор агентов, с которыми вы будете работать, – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то агента – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это нисколько не снижает цену и не повышает надежность.
Выбрав агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства – деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса. Узнайте: состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении, какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.
Работая с агентством…
Работая по какому-то варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.
Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты, обстоятельства непреодолимой силы, кто какие несет риски и прочее.
Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните, агент должен быть прежде всего заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность – признак непрофессионализма.
Если вам говорят, что, кроме вас, объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000 долл. больше, и предложат в ответ поднять планку – насторожитесь. Скорее всего, никакого конкурента нет, а есть просто желание взять с вас побольше денег.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную, или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к “упертым” потребителям их услуг. Нередко они пользуются правилом “трех” – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.
Помните: кроме вас, у риэлтера хватает других заказчиков. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.
Осматривая квартиру…
Выйдя из метро, засеките время и посмотрите: сколько займет путь до дома. Сравните с тем, сколько было написано в рекламе. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.
По дороге – осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков.
Двор, подъезд, лифт – составные части вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в рекламе. Это высота потолка, тип перекрытий, проводка, состояние сантехники, пола.
Не забудьте спросить: включена ли площадь балкона (лоджии) в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.
Решите: какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100 долл. за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте: как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры, исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.
Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Это будет делать риэлтер, но береженого бог бережет. Список нужен, так как вы можете упустить ряд важных моментов, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что-то сочиняет.
Решив, что эта квартира подходит, поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
Вы решили покупать…
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.
Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.
Процедура сделки
Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.
Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Сделка может быть признана ничтожной. Что может остаться от ваших рублей?
Текущее законодательство позволяет заключать договоры в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (все-таки риэлтер – заинтересованная сторона), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.
Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста),что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.
После сделки
Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он – сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент. Если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли, извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.
|
ЖУРНАЛ