Реформы в жилищной сфере, разрешившие приватизацию жилья, превратили огромное количество нанимателей жилых помещений в собственников недвижимости, а каждый многоквартирный дом — в комплекс недвижимости и отдельный объект управления.
А что же такое управление многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
Для того
чтобы определить, какой смысл вкладывается в понятие «управление
многоквартирным домом», имеет смысл начать с рассмотрения некоторых аспектов
самого объекта управления — многоквартирного дома.
Многоквартирный дом — это место проживания (жилище). Он предназначен для
удовлетворения основных потребностей человека (сон, отдых, безопасность, защита
от окружающей среды, воспроизводство), а также для осуществления некоторых его
социальных функций (создание семьи, воспитание детей и др.). Поэтому в
многоквартирном доме должны обеспечиваться комфортные условия проживания.
Комфортность
проживания складывается из нескольких факторов:
конструкции здания (объемно-планировочных решений, площади помещений,
естественной освещенности и др.);
благоустройства помещения (наличия технических возможностей для получения
коммунальных услуг, возможности приготовить пищу и т.д.);
содержания здания (обеспечение безопасности конструкций и инженерных систем для
жизни и здоровья, поддержание нормального функционального состояния жилого
здания, комфортного микроклимата помещений, чистоты, привлекательного внешнего
вида);
возможности пользоваться качественными коммунальными услугами в необходимом для
бытовых нужд количестве и др.
Таким образом, можно говорить о том, что управление многоквартирным домом
должно быть направлено на обеспечение комфортных условий проживания. И это
приводит нас к тому, что управление не ограничивается организацией обслуживания
и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям,
проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с
установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества.
Несение управляющим ответственности за коммунальные услуги и связанные с этим
договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями — одна из наиболее
актуальных и острых проблем, связанных с управлением многоквартирными домами
В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса помимо квартир и нежилых помещений-собственности различных собственников входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности
Многоквартирный
дом — это здание. Конструкции, инженерные системы (сети и оборудование)
многоквартирного дома нуждаются в периодических осмотрах, техническом
обслуживании, ремонтах, при необходимости — заменах. Поэтому управление должно
быть направлено на обеспечение безопасной эксплуатации, бесперебойной работы
конструкций и инженерных систем, а кроме этого еще и на эффективное
использование энергии в многоквартирном доме.
Для управления необходима проектная и другая техническая документация на
здание. Но в многоквартирных домах, ранее бывших муниципальными, эти документы
часто отсутствуют (потеряны или не были переданы собственникам). Поэтому одной
из задач, связанных с управлением многоквартирным домом, является
восстановление проектной и технической документации, а также ведение и хранение
документов, связанных с содержанием многоквартирного дома.
Объект управления в многоквартирном доме — общее имущество. Под управлением
многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом
собственников помещений. Как управлять помещением, каждый собственник решает
самостоятельно, но решение о способе управления общим имуществом принимается
собственниками помещений совместно на общем собрании
В настоящее
время в редком случае собственники помещений могут представить оформленный в
письменном виде перечень общего имущества. Важно ли иметь такой перечень? На
наш взгляд, да, очень важно. Оформление перечня общего имущества (желательно с
техническими характеристиками и количественными и качественными показателями)
нужно для того чтобы:
собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть
обязательства совместно нести бремя содержания;
определить границы между «мое» и «наше», чтобы знать, кто имеет право принимать
решения в отношении частей дома/квартиры (ведь часть объектов общего имущества
находится в помещениях собственников) — собственник помещения отдельно или все
собственники совместно;
послужить основой для планирования работ по обслуживанию и ремонту дома (чтобы
не забыть ни один из объектов общего имущества);
определить размеры общих расходов на содержание общего имущества;
выявить те объекты общего имущества (чаще всего помещения), в отношении которых
возможны споры о принадлежности, чтобы предпринять шаги для установления
правового статуса этих объектов;
принять решение о том, в отношении каких объектов общего имущества будет
осуществлять управление выбранная собственниками помещений управляющая
организация;
определить правила совместного пользования собственниками помещений общим
имуществом;
• оценить, какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или
аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного
дома и др.
В настоящее
время в редком случае собственники помещений могут представить оформленный в
письменном виде перечень общего имущества. Важно ли иметь такой перечень? На
наш взгляд, да, очень важно. Оформление перечня общего имущества (желательно с
техническими характеристиками и количественными и качественными показателями)
нужно для того чтобы:
собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть
обязательства совместно нести бремя содержания;
определить границы между «мое» и «наше», чтобы знать, кто имеет право принимать
решения в отношении частей дома/квартиры (ведь часть объектов общего имущества
находится в помещениях собственников) — собственник помещения отдельно или все
собственники совместно;
послужить основой для планирования работ по обслуживанию и ремонту дома (чтобы
не забыть ни один из объектов общего имущества);
определить размеры общих расходов на содержание общего имущества;
выявить те объекты общего имущества (чаще всего помещения), в отношении которых
возможны споры о принадлежности, чтобы предпринять шаги для установления
правового статуса этих объектов;
принять решение о том, в отношении каких объектов общего имущества будет
осуществлять управление выбранная собственниками помещений управляющая
организация;
определить правила совместного пользования собственниками помещений общим
имуществом;
• оценить, какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или
аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного
дома и др.
Для составления перечня /описания состава общего имущества нет формальных
требований, поэтому собственники помещения могут разработать удобную для них
форму самостоятельно. В качестве примера можно воспользоваться формой,
приведенной в Приложении 1. В большинстве случаев собственникам помещений для
составления перечня и описания характеристик общего имущества необходима профессиональная
помощь, поэтому управляющим организациям и управляющим можно рекомендовать не
забывать предлагать свою помощь, а также при необходимости разъяснять
собственникам помещений, почему важно разобраться с составом общего имущества в
многоквартирном доме.
Профессиональная помощь может понадобиться собственникам при решении вопроса о
формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет, а также
внесении записи о наличии права общей долевой собственности собственников
помещений в доме на земельный участок в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Часто бывает необходимо регистрировать
право общей долевой собственности на отдельные объекты общего имущества
(например, на помещения, сдаваемые в аренду).
Подготовленный собственниками помещений (возможно, при содействии управляющей
организации) состав общего имущества рекомендуется довести до сведения всех
собственников помещений и утвердить на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме.
Таким образом, задачи эффективного управления МКД требует знания множества юридических , финансовых , технических , организационных и других вопросов и особенно знания жилищного законодательства
Далее в базе знаний будут освещены практически все вопросы связанные с управлением и обслуживанием МКД.
|
ЖУРНАЛ