1 Выбираем риэлторскую компанию
Совет юриста
Как показывает практика на рынке недвижимости, между продавцом/покупателем и риэлтором/риэлторской компанией заключается Договор поручения либо договор об оказании риэлторских услуг. Независимого от того, какую форму договора с риэлтором Вы заключаете, Вам необходимо обратить внимание на следующее:
Уважаемый пользователь!
Если у Вас возникли затруднения по решаемому Вам вопросу и нужна консультация специалистов, Вы можете связаться с нами по тел.:
8 (727) 269-64-23 либо написать на электронный адрес: info@akyl.kz
Более подробно о наших услугах Вы можете ознакомиться здесь.
Итак, Вы решили, что Вам требуются услуги риэлтора. В таблице «Риэлторские компании» Вашему вниманию предоставлен список риэлторских компаний, которые функционируют на протяжении многих лет и зарекомендовали себя как профессионалы в данной сфере.
2 Выбираем жилье
На заметку покупателю!
Если эта квартира находиться выше 1-ого этажа поинтересуйтесь, не проблемная ли эта квартира (например, постоянно затопление соседних квартир ввиду скрытого дефекта общих труб). На практике бывают случаи, когда жители 1-ого этажа страдают от того, что топят соседей по площадке. Это постоянная трата нервов и ссоры с соседями, мы думаем, что Вас это также не устроит.
Узнайте, есть ли поблизости супермаркет по приемлемым ценам либо мини-рынок. Поинтересуйтесь, сколько составляет ежемесячная плата за коммунальные услуги (есть примеры, что в некоторых новостройках эта плата составляет около 30-40 тысяч тенге в месяц).
Проверьте, нет ли поблизости объектов, которые могут создавать шум. Например, строительство, близость торговых — развлекательных центров, ресторанов, кафе-баров и др.
Проверьте, решены ли вопросы безопасности жилья (например, наличие бронированной двери, сложного замка, сигнализации, домофона и др.)
Составьте таблицу, приведенную в разделе «Информация». Помните! Вы и только Вы являетесь лицом принимающим решение, поэтому с учетом конструктивной информации, указанной ранее, мы считаем, что Вы сможете принять правильное и удовлетворяющее Вашим интересам решение.
3 Заключаем Соглашение о задатке
Совет юриста
Самый первый документ, который Вам необходимо истребовать от продавца – справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество. Данная справка подтверждает тот факт, что недвижимость под залогом, запретом, арестом не состоит, поэтому собственник имеет законное право распорядиться своим имуществом. Тем самым Вы обезопасиваете себя от риска признания сделки недействительной. Затем Вам нужно истребовать от продавца правоустанавливающие документы приобретаемую квартиру.
 | В качестве правоустанавливающих документов могут быть следующие документы: |
1. договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации;
2. свидетельство о праве на наследство;
3. свидетельство о праве собственности;
4. акт о приобретении с публичных торгов;
5. копию вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности;
6.регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости.
Примечание: На указанных документах обязательно должен быть штамп регистрирующего органа.
Кроме этого документа, в ЦОН с Вас потребуют технический план на квартиру. Планировка фактическая и указанная в техпаспорте должны быть идентичными, в противном случае, Вам не удастся зарегистрировать право собственности до того, как Вы узаконите произведенную перепланировку.
Если Вы имеете юридическое образование либо считаете, себя достаточно осведомленным в вопросах оформления недвижимости, то Вы можете процесс оформления права собственности осуществить самостоятельно.
В противном случае, с целью минимизации юридических рисков по признанию в дальнейшем сделки с недвижимостью недействительной, рекомендуем Вам обратиться в юридические компании, оказывающие юридическое сопровождение оформления сделок с недвижимым имуществом.
Вы примите абсолютно верное решение, доверив проверку юридической чистоты правоустанавливающих документов на квартиру и сопровождение самой сделки профессионалам своего дела.
4 Проводим юридический анализ документов на квартиру
Совет юриста
Как правило, на практике 90% договоров купли-продажи заверяются нотариально, поэтому мы не стали предоставлять Вам форму данного документа. Но большинство наших соотечественников обращаются к нотариусу, потому что считают, что это требование Закона. Так нужно или нет нотариально удостоверять сделку с недвижимым имуществом?
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не обязывает Стороны нотариально заверять сделку, достаточно лишь письменной формы сделки. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению (ч.4. ст. 21 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). На практике иная ситуация. При обращении в ЦОН за консультацией по поводу регистрации права собственности на квартиру, требуют предоставления нотариально заверенного договора купли-продажи либо иного документа, подтверждающего право собственности. Такие вот разночтения существуют при реализации данного Закона.
В соответствии со ст.1 Закона РК «О нотариате», от 14.07.1997г., нотариат в Республике Казахстан — это законодательно закрепленная система защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц путем совершения нотариальных действий, направленных на удостоверение прав и фактов, а также на осуществление иных задач, предусмотренных настоящим Законом. Таким образом, нотариус является уполномоченным лицом, осуществляющим удостоверение прав и фактов.
В данном случае нотариус удостоверяет подлинность подписи Сторон, правосубъектность (правоспособность и дееспособность) Сторон, а также соответствие их воли волеизъявлению. Многие граждане обращаются к услугам нотариуса в целях минимизации рисков о признании сделок недействительными (например, в суде будет сложнее оспаривать признание сделки недействительной ввиду нахождения продавца в состоянии, в котором он мог понимать значение своих действий, если нотариус подтвердит обратный факт.). А также в соответствии со ст.22 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, регистрация осуществляется по заявлению любой стороны (участника) сделки. В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.
Таким образом, для оперативной организации процесса регистрации права собственности на квартиру, рекомендуем нотариально заверить договор купли-продажи (либо другой документ). На практике стоимость услуг нотариуса по заверению договора купли-продажи составляет 17 000 – 20 000 тенге. Кроме этого заверьте нотариально и копию данного договора для предъявления в ЦОН.
Уважаемый пользователь!
Если у Вас возникли затруднения по решаемому Вам вопросу и нужна консультация специалистов, Вы можете связаться с нами по тел.:
8 (727) 269-64-23 либо написать электронный адрес: info@akyl.kz
Более подробно о наших услугах Вы можете ознакомиться здесь.
5 Производим расчеты с продавцом
Совет юриста
Следует обратить особое внимание на безопасную передачу денег по Соглашению о задатке/Договору купли-продажи. При наличных расчётах передавайте или получайте деньги в банках. Не рекомендуется делать это в офисе, на квартире, у нотариуса, в риэлтерской фирме или других неподходящих местах.
Вы несёте ответственность и охраняете только собственные деньги. Ни в коем случае не соглашайтесь на предложение партнёров «помочь подвезти», «посторожить» или «быть гарантом» чужих денег.
Чем меньше лиц знают о сумме, времени и месте транспортировки денег, тем безопаснее. На любую, даже незначительную, передачу денег должны оформляться документы в простой письменной форме, которые имеют доказательную силу в суде. Расписки в получении таковыми не являются. Например, этим документом может являться Акт приема-передачи денег с привлечением 2-х независимых свидетелей от каждой из Сторон. При оформлении сделки в договор должна быть внесена полная стоимость объекта недвижимости с учётом ваших накладных расходов на оформление сделки.
Совет по финансамКогда для произведения взаиморасчетов с продавцом Вам необходимо получить деньги, переведенные на Ваш банковский счет, рекомендуем Вам, сначала положить высланную Вам (на карточный счет) сумму на депозит, а затем обналичить, оформив, этот процесс снятием денежных средств с депозитного счета (комиссия не снимается). Минус такого сценария в том, что Вам придется некоторое время подождать (день,неделю), так как сразу деньги с депозитного счета Вы снять не сможете, но сможете сэкономить на комиссии банка за обналичивание денег. Более подробную информацию о тарифах и комиссиях банка на ту или иную операцию, Вы можете получить в Сall-центре любого банка.
Источник информации: Г.П. Коваленко, «Рынок недвижимого имущества в РК», А., 2002г., изд. «Жеті-Жарғы».
6 Регистрируем право собственности
Совет юриста
Согласно ст. 147 Гражданского кодекса Республики Казахстан «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделки с недвижимым имуществом должны совершаться только в письменной форме.
Правило о регистрации сделок и соответствующих прав, установленное ст. 155 Гражданского кодекса, сводится к тому, что «сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 18 настоящего Кодекса, считаются совершёнными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами», т.е. сделки приобретают полную юридическую силу только после совершения такой регистрации.
| | Необходимые документы: |
1. заявление о государственной регистрации установленного образца;
2. правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок. Например, договор купли-продажи, дарения недвижимого имущества и др;
3. технический паспорт;
4. копию документа, удостоверяющего личность заявителя (физического лица) и уполномоченного представителя заявителя;
5. РНН (оригинал+копия);
6. госпошлина — 710 тенге (по состоянию на 2010г.);
7. нотариально заверенное согласие супруга;
8. свидетельство о регистрации брака (оригинал+копия).
 | Обратите внимание! |
Несвоевременная регистрация прав на недвижимое имущество создаёт благоприятные условия для мошенников. Сделка, оформленная в нотариате и не зарегистрированная в Центре обслуживания населения, не приобретает законную силу.
7 Регистрируемся по новому месту жительства
Совет юриста
Для того, чтобы прописаться в новом жилье Вам необходимо выписаться из прежнего жилья и получить листок убытия. Далее Вам и Вашей семье необходимо по новому месту жительства заказать новую книгу регистрации граждан (домовую книгу).
| | Необходимые документы |
После того, как Вы получаете новую домовую книгу, Вы можете регистрироваться по новому месту жительства.
| | Необходимые документы: |
Книга регистрации граждан является документом, подтверждающим место регистрации физического лица. В случаях, установленных законодательством, книга регистрации граждан или ее копия предъявляется в заинтересованные органы (Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 июля 2000 года № 1063 Об утверждении Правил документирования и регистрации населения Республики Казахстан).
| | Обратите внимание! |
Вам, как новому собственнику жилья, необходимо от старого владельца квартиры получить все необходимы сведения, а именно:
|
ЖУРНАЛ