Квартиру, как и любой другой товар, можно купить, но её покупка, в силу особых специфических свойств квартиры как товара, является делом весьма хлопотным, а часто и довольно рискованным.
Одно дело, когда вы покупаете квартиры в домах-новостройках. Здесь самое главное – выбрать продающую их фирму, долго и стабильно работающую на рынке недвижимости, имеющую репутацию надежного партнера и обладающую полномочиями на продажу новостроек от Правительства Москвы. Проверив фирму, Вы избежите ситуации, в которой оказались обманутые инвесторы, вложившие деньги в фирмы типа “Мосжилстрой”, купив несуществующие или уже купленные другими гражданами квартиры. Если агентство прошло проверку и отвечает вышеперечисленным требованиям, то можно смело заключать с ним договор (это может быть либо договор инвестирования, либо договор уступки прав требования), естественно внимательно его изучив.
Совсем другое дело – покупка квартиры на вторичном рынке жилья, то есть в которой до Вас уже кто-то жил. Здесь подводных камней гораздо больше.
Чтобы Вам стала понятной вся сложность этой затеи, я покажу последовательность действий потенциального покупателя. Для начала квартиру нужно найти, затем, сторговавшись с её продавцом, внести предоплату, заключив авансовый договор, где необходимо зафиксировать все условия, на которых будет впоследствии заключен договор купли-продажи. Авансовый платеж также является средством обеспечения исполнения обязательств по покупке квартиры покупателем. Если договор аванса не заключен, то у продавца нет никаких гарантий того, что после сбора всех документов, необходимых для продажи квартиры, покупатель в последний момент не откажется от сделки, оставив продавца с просроченными справками, потерянным временем и упущенными возможностями. Предварительный договор защищает также интересы и покупателя, делая невозможным (если продавец не мошенник ) продажу квартиры другому лицу. К условиям, которые нужно оговорить в авансовом договоре, относятся: цена продажи квартиры, крайняя дата заключения договора, сроки освобождения квартиры, кто оплачивает стоимость оформления договора (стоимость нотариального удостоверения, государственная регистрация и стоимость аренды банковской ячейки), то есть предварительный договор вносит максимальную ясность в отношения между продавцом и покупателем и минимизирует возможность обмана как с одной, так и с другой стороны. Хотя бывают мошенничества и на этом этапе. Есть “продавцы”, принимающие несколько авансов за свои или чужие квартиры и не возвращающие их; в нашем агентстве есть черный список, в который мы заносим всех выявленных мошенников.
Далее, пока продавец готовит документы к оформлению сделки, покупатель должен ее проверить на так называемую юридическую чистоту. И хотя официально такого термина нет, риэлторы уделяют этому аспекту покупки квартиры особое внимание, понимая под юридической чистотой квартиры отсутствие в ее истории законных оснований для признания сделок, в результате которых возникало или переходило право собственности на эту квартиру, недействительными. Самым распространенным основанием для расторжения ранее заключенных договоров является ущемление прав несовершеннолетних при приватизации или продаже квартиры. Это было характерно в виду несовершенства законодательной базы до опубликования распоряжения мэра г. Москвы о так называемой “группе риска” в 1994 году и введения в действие частей 1 (1994 г.) и ч.2 (1996 г.) Гражданского Кодекса РФ. Это остановило “беспредел” в сфере сделок с недвижимостью, но все же осталось большое количество квартир, в истории которых были ущемлены права несовершеннолетних, и, как показывает судебная практика, в этом случае закон имеет обратную силу. Суд может признать недействительной не только сделку, в результате которой ребенок остался без жилья, но и все последующие сделки с этой квартирой.
Еще среди мошенников от недвижимости распространена махинация, когда квартира продается по доверенности уже после того, как собственник недвижимости умер. По закону такая сделка является ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения. Вообще, нужно аккуратно относится к покупкам жилья по доверенности. Так же необходимо исследовать возможность обратной прописки в эту квартиру граждан, имеющих на это право.
Конечно же всю эту проверку покупатель вправе проигнорировать, понадеявшись на русское “авось”, но это чревато минимум плохим сном в течение десяти лет (срок исковой давности по ничтожным сделкам), а максимум вселением в вашу квартиру граждан, имеющих на это право, например, временно снятых с регистрационного учета (лица, находящиеся в длительной командировке или в местах лишения свободы), либо вообще утраты Вами прав собственности на эту квартиру.
Если продолжить описание последовательности действий по покупке квартиры, то следующим этапом будет подписание договора купли-продажи (нотариальное или безнотариальное), его регистрация в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача денег продавцу, передача квартиры новому собственнику в том виде, в котором она была на момент показа, и, наконец, подписание акта передачи квартиры. Здесь важно обеспечить получение денег продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета всех проживавших в ней граждан, необходимо также убедиться, что квартира передается без задолжности по квартплате, прочим коммунальным платежам и оплате за телефон и удостовериться, что квартира вообще передается с телефонным номером.
Передача денег за продажу квартиры – один из самых важных моментов сделки, и мы обычно арендуем для этой цели сейфы в депозитариях надежных банков, которые обеспечивают доступ к сейфу продавца только в случае государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Теперь вы знаете, как купить квартиру. Но если вы хотите, чтобы Вас при этом не обманули, чтобы Вы не допустили ошибок и избежали лишних хлопот, то лучше, конечно, обратиться в риэлторскую фирму, которая профессионально, на законных основаниях поможет Вам осуществить вашу мечту. Ведь в структуру агентства недвижимости входят и юридическая служба, и служба безопасности, и отдел регистрации, и прочие подразделения, осуществляющие проверку квартиры, и ее оформление в собственность покупателя, а огромная база делает возможность выбора Вами квартиры, удовлетворяющей всем вашим требованиям, вполне реальной.
Для справки. Согласно статистики каждая десятая сделка, заключаемая самостоятельно или с помощью “черного маклера” заканчивается неудачно, в то время как при работе с лицензированными риэлторскими агентствами из 300 сделок только одна проходит со сбоями.
|
ЖУРНАЛ