Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 07.09.2010 г. по 14.09.2010 г.)
На второй неделе сентября средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1765 у.е./кв.м (диаграмма 1). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м (+/-1%), можно констатировать о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 3,5% до 4362 объектов (диаграмма 2), а объем предложения увеличился на 7,3%, составив 587 миллионов долларов (диаграмма 3).
За истекший период снижение количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Турксибском и Жетысуйском районах на 4,5%, 9,7% и 18,4% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе рост ценовых показателей наблюдается в Алмалинском и Бостандыкском районах на 2,9% и 3%, а в остальных районах города изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, на диаграммах 6-11 и в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
| Район | Ценовой показатель на 07 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Ценовой показатель на 14 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. | Темп прироста к предыдущей неделе, % | Погрешность, у.е./кв.м | Погрешность, % |
| Алмалинский | 1755 | 1806 | +51 | +2,90 | +/-24 | +/-1,37 |
| Медеуский | 2392 | 2403 | +11 | +0,47 | +/-41 | +/-1,73 |
| Бостандыкский | 1899 | 1955 | +56 | +2,96 | +/-35 | +/-1,83 |
| Жетысуйский | 1212 | 1221 | +9 | +0,78 | +/-19 | +/-1,58 |
| Ауэзовский | 1502 | 1503 | +1 | +0,07 | +/-13 | +/-0,88 |
| Турксибский | 1143 | 1147 | +4 | +0,35 | +/-17 | +/-1,51 |
| Город | 1721 | 1765 | +44 | +2,55 | +/-18 | +/-1,03 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
| Район | Количество предложений на 07 сентября 2010 года, шт. | Количество предложений на 14 сентября 2010 года, шт. | Кол-во предложений относ., % | Темп прироста к предыдущей неделе, шт. | Темп прироста к предыдущей неделе, % |
| Алмалинский | 913 | 872 | 19,99 | -41 | -4,49 |
| Медеуский | 834 | 838 | 19,21 | +4 | +0,48 |
| Бостандыкский | 864 | 884 | 20,27 | +20 | +2,31 |
| Жетысуйский | 548 | 447 | 10,25 | -101 | -18,43 |
| Ауэзовский | 898 | 903 | 20,70 | +5 | +0,56 |
| Турксибский | 463 | 418 | 9,58 | -45 | -9,72 |
| Город | 4520 | 4362 | 100,00 | -158 | -3,50 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. (диаграмма 12) наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 44%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
По городу на данной неделе, в зависимости от формата квартиры, рост ценовых показателей зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье на 2,3% и 2,2% соответственно. В зависимости от материала стен, средние цены предложения выросли на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 3,3% и 3,4% (диаграммы 13-19 и таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
| Формат квартиры | Ценовой показатель на 07 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Ценовой показатель на 14 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. | Темп прироста к предыдущей неделе, % | Погрешность, у.е./кв.м | Погрешность, % |
| 1-комнатные | 1526 | 1540 | +14 | +0,92 | +/-21 | +/-1,39 |
| 2-комнатные | 1639 | 1677 | +38 | +2,33 | +/-26 | +/-1,58 |
| 3-комнатные | 1784 | 1822 | +39 | +2,16 | +/-32 | +/-1,77 |
| Многокомнатные | 2272 | 2242 | -30 | -1,34 | +/-76 | +/-3,35 |
| По городу | 1721 | 1765 | +44 | +2,55 | +/-18 | +/-1,03 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комна
| Формат квартиры | Количество предложений на 07 сентября 2010 года, шт. | Количество предложений на 14 сентября 2010 года, шт. | Кол-во предложений относ., % | Темп прироста к предыдущей неделе, шт. | Темп прироста к предыдущей неделе, % |
| 1-комнатные | 1181 | 1064 | 24,39 | -117 | -9,91 |
| 2-комнатные | 1577 | 1401 | 32,12 | -176 | -11,16 |
| 3-комнатные | 1352 | 1425 | 32,67 | +73 | +5,40 |
| Многокомнатные | 410 | 472 | 10,82 | +62 | +15,12 |
| По городу | 4520 | 4362 | 100,00 | -158 | -3,50 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
| Тип постройки | Ценовой показатель на 07 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Ценовой показатель на 14 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. | Темп прироста к предыдущей неделе, % | Погрешность, у.е./кв.м | Погрешность, % |
| Панель | 1513 | 1515 | +2 | +0,13 | +/-13 | +/-0,87 |
| Кирпич | 1785 | 1844 | +59 | +3,30 | +/-32 | +/-1,78 |
| Монолит | 1972 | 2040 | +68 | +3,43 | +/-47 | +/-2,37 |
| По городу | 1721 | 1765 | +44 | +2,55 | +/-18 | +/-1,03 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
| Тип постройки | Количество предложений на 07 сентября 2010 года, шт. | Количество предложений на 14 сентября 2010 года, шт. | Кол-во предложений относ., % | Темп прироста к предыдущей неделе, шт. | Темп прироста к предыдущей неделе, % |
| Панель | 1970 | 1865 | 42,76 | -105 | -5,33 |
| Кирпич | 1549 | 1452 | 33,29 | -97 | -6,26 |
| Монолит | 1001 | 1045 | 23,96 | +44 | +4,40 |
| По городу | 4520 | 4362 | 100,00 | -158 | -3,50 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился (диаграммы 20-21).
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,98 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,48 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса (диаграммы 22-23).
В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 5% (2307 у.е./кв.м), при этом подорожали 1-комнатные квартиры на 1,9%, 2-комнатные – на 4,3%, 3-кмнатные – на 4% и многокомнатные – на 3,6%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,2% до 1306 у.е./кв.м, при этом 1-, 2- и 3-комнатные квартиры выросли в цене на 1,9%, 0,8% и 1,1% соответственно, а многокомнатные, напротив, сократились на 2,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
| Район | Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») | Верхние ценовые сегменты на 07 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Верхние ценовые сегменты на 14 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. | Изменение верхних ценовых сегментов, % |
| Алмалинский | 1,71 | 2270 | 2365 | +95 | +4,22 |
| Медеуский | 1,98 | 3170 | 3261 | +91 | +2,89 |
| Бостандыкский | 1,96 | 2566 | 2738 | +172 | +6,73 |
| Жетысуйский | 1,61 | 1496 | 1556 | +60 | +3,98 |
| Ауэзовский | 1,48 | 1711 | 1739 | +28 | +1,60 |
| Турксибский | 1,50 | 1382 | 1389 | +7 | +0,54 |
| Город | 1,77 | 2197 | 2307 | +110 | +5,02 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
| Формат квартиры | Нижние ценовые сегменты на 07 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Нижние ценовые сегменты на 14 сентября 2010 года, у.е./кв.м | Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. | Изменение нижних ценовых сегментов, % |
| Алмалинский | 1354 | 1382 | +28 | +2,10 |
| Медеуский | 1655 | 1645 | -10 | -0,63 |
| Бостандыкский | 1381 | 1394 | +13 | +0,98 |
| Жетысуйский | 919 | 968 | +49 | +5,29 |
| Ауэзовский | 1220 | 1176 | -44 | -3,61 |
| Турксибский | 924 | 926 | +2 | +0,31 |
| Город | 1291 | 1306 | +15 | +1,16 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья меняется направление тренда с роста на снижение. Однако в ближайшей перспективе снова наблюдается незначительный рост ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
источник информации: Аналитический отдел портала www.kn.kz
|
ЖУРНАЛ