ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РК в ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

То, что должно быть всегда под рукой у руководителя органа управления объектом кондоминиума

Для руководителя органа управления объектом кондоминиума (ОУОК, председатель
КСК, ПКСК, руководитель управляющей компании) иногда бывает очень важно быстро
найти ответ на те или иные вопросы, сложившиеся в их сфере деятельности – управлении
многоквартирными жилыми домами (МЖД). В этой ситуации нужно иметь «под рукой»
основные нормативно-правовые документы Республики Казахстан, которые регламентируют
законодательные, нормативные рамки жилищных отношений в стране.
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»
Ниже приводятся выдержки из Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года №
94-I «О жилищных отношениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на
10.01.2015г.), являющиеся, по мнению авторов данного сборника, очень важными для
регулирования жилищных отношений при управлении объектами кондоминиума — МЖД.
РАЗДЕЛ 1
Глава 1. Общие положения
Статья 1. Жилищное законодательство Республики Казахстан 1

1. Жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с
   участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:
   1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права
   пользования ими;
   2) осуществлением права пользования жилищами;
   3) требованиями к жилищам;
   4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;
   5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной
   сфере и использованием жилищного фонда;
   6) особенностями регулирования жилищных отношений с участием сотрудников
   специальных государственных органов.
2. Жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются настоящим Законом,
   нормами Гражданского Кодекса и иным законодательством Республики Казахстан,
   издаваемым в соответствии с ними.
3. Отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и
   наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством
   Республики Казахстан с учетом требований, установленных настоящим Законом.
4. Проживание в гостиницах, пансионатах, интернатах, домах престарелых и других
   помещениях аналогичного назначения регулируется законодательством Республики
   Казахстан.
   1 Статья 1 с изменениями, внесенными законами РК от 22.07.2011 № 479-IV (вводится в действие по истечении десяти
   календарных дней после его первого официального опубликования); от 13.02.2012 № 553-IV (вводится в действие с
   01.01.2013).

• 8 —
  Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе 2
  В настоящем Законе используются следующие основные понятия:
  1) малообеспеченные семьи (граждане) — лица, которые в соответствии с
  жилищным законодательством Республики Казахстан имеют право на получение жилищной
  помощи;
  1-1) военнослужащие — граждане Республики Казахстан, состоящие на воинской службе
  в Вооруженных Силах, других войсках и воинских формированиях Республики Казахстан;
  1-2) бюджетные организации – государственные учреждения и казенные предприятия;
  2) индивидуальная (раздельная) собственность — собственность граждан, юридических
  лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания);
  3) письменный опрос — выявление мнений более двух третей собственников помещений
  (квартир) в объекте кондоминиума для принятия решений, связанных с управлением,
  содержанием и эксплуатацией объекта кондоминиума, осуществляемое в письменной
  форме до проведения повторного собрания;
  4) наймодатель (арендодатель) — сторона в договоре найма жилища, являющаяся
  собственником жилища или лицом, уполномоченным собственником сдавать жилище внаем;
  5) арендный дом — принадлежащий на праве собственности физическому и (или)
  юридическому лицу жилой дом (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого
  предназначены для сдачи внаем;
  6) наниматель (арендатор) — сторона в договоре найма жилища, получающая в
  постоянное или временное владение и пользование жилище или его часть;
  7) общежитие — жилое здание, специально построенное или переоборудованное для
  проживания лиц, работающих по трудовому договору, студентов (курсантов, аспирантов) и
  учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих трудовой договор с собственником
  или владельцем общежития;
  7-1) личный специальный счет – текущий банковский счет, открываемый сотрудниками
  специальных государственных органов и военнослужащими Службы государственной
  охраны Республики Казахстан (кроме военнослужащих срочной службы) в банке второго
  уровня для зачисления жилищных выплат и осуществления платежей на установленные
  цели;
  8) частный жилищный фонд — жилища, принадлежащие на праве собственности
  физическим или негосударственным юридическим лицам и их объединениям;
  9) земельный участок — земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым
  зданием) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
  10) коммунальные услуги — услуги, предоставляемые в жилом доме (жилом здании) и
  включающие водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, теплоснаб-
  жение, мусороудаление и обслуживание лифтов;
  10-1) коммунальный жилищный фонд — жилища, находящиеся в ведении местных
  исполнительных органов, закрепленные за специальным государственным учреждением по
  предоставлению жилищ в пользование;
  2 Статья 2 в редакции Закона РК от 08.06.2009 № 163-IV; с изменениями, внесенными законами РК от 27.06.2011 № 444-IV
  (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования); от 22.07.2011
  № 478-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования); от
  22.07.2011 № 479-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального
  опубликования); от 06.01.2012 № 529-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его
  первого официального опубликования); от 13.02.2012 № 553-IV (вводится в действие с 01.01.2013); Конституционным Законом
  РК от 03.07.2013 № 121-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального
  опубликования); Законом РК от 29.12.2014 № 270-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня
  его первого официального опубликования); от 10.01.2015 № 275-V (вводится в действие по истечении десяти календарных
  дней после дня его первого официального опубликования).
• 9 —
  11) кондоминиум — форма собственности на недвижимость, при которой помещения
  находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц,
  государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности;
  12) объект кондоминиума — единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и
  нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности
  физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им
  на праве общей долевой собственности;
  13) собрание участников объекта кондоминиума — совместное присутствие
  собственников помещений (квартир) в заранее определенном месте и определенное время
  для коллективного обсуждения и принятия решений, связанных с управлением и
  содержанием объекта кондоминиума;
  14) орган управления объектом кондоминиума — физическое или юридическое лицо,
  осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума;
  15) содержание объекта кондоминиума — совокупность организационных и технических
  мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором,
  заключаемым с органом управления объектом кондоминиума;
  15-1) расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательная
  сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов,
  установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества
  объекта кондоминиума, содержание земельного участка, на приобретение, установку,
  эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг,
  оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта
  кондоминиума, а также на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный
  ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов;
  16) многодетная семья — семья, имеющая четырех и более совместно проживающих
  (включая временно отсутствующих) несовершеннолетних детей;
  17) переоборудование — изменение помещения (помещений), связанное с изменением
  его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы
  технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобес-
  печения и эксплуатации;
  18) перепланировка — изменение планировки помещения (помещений), сопряженное с
  изменением границ этого помещения (этих помещений);
  19) поднаниматель — сторона в договоре поднайма жилища, получающая в постоянное
  или временное владение и пользование жилище или часть его от нанимателя (арендатора);
  20) служебное жилище — жилище с особым правовым режимом, предоставляемое из
  жилищного фонда государственного учреждения и предназначенное для заселения
  гражданами Республики Казахстан на период выполнения ими обязанностей, связанных с
  характером их трудовых отношений, а также гражданами Республики Казахстан,
  участвующими в активных мерах содействия занятости в соответствии с законо-дательством
  Республики Казахстан о занятости населения;
  21) жилище, приравненное к служебному, — жилище, предоставляемое из
  коммунального жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных
  организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам
  специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные
  должности, или из жилищного фонда государственного предприятия работникам данного
  государственного предприятия;
  21-1) жилищный фонд государственного предприятия — жилища, находящиеся в ведении
  государственного предприятия;
  21-2) жилищный фонд государственного учреждения — жилища, находящиеся в ведении
  государственных учреждений, за исключением специального государственного учреждения
  по предоставлению жилищ в пользование;
• 10 —
  22) государственный жилищный фонд — жилища, принадлежащие на праве
  собственности государству и входящие в коммунальный жилищный фонд, жилищный фонд
  государственного предприятия, а также в жилищный фонд государственного учреждения;
  23) оралман — этнический казах, постоянно проживавший на момент приобретения
  суверенитета Республикой Казахстан за ее пределами, и его дети казахской
  национальности, родившиеся и постоянно проживавшие после приобретения суверенитета
  Республикой Казахстан за ее пределами, прибывший (прибывшие) в Республику Казахстан в
  целях постоянного проживания на исторической родине и получивший (получившие)
  соответствующий статус в порядке, установленном Законом Республики Казахстан «О
  миграции населения»;
  24) общее имущество — части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты,
  крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и
  оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы
  благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся
  в индивидуальной (раздельной) собственности;
  24-1) субъект сервисной деятельности — физическое или юридическое лицо,
  осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума;
  25) исключен Законом РК от 22.07.2011 № 479-IV (вводится в действие по истечении
  десяти календарных дней после его первого официального опубликования);
  26) неполная семья — семья, в которой детей (ребенка) воспитывает один из родителей,
  в том числе разведенный, вдовый;
  27) нежилое помещение — отдельное помещение, используемое для иных, чем
  постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за
  исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом;
  28) жилище – отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира,
  комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания,
  отвечающая установленным санитарно-эпидемиологическим, техническим и другим
  обязательным требованиям;
  29) наем (аренда) жилища — предоставление жилища или части его нанимателю
  (арендатору) в постоянное или временное владение и пользование за плату;
  30) договор найма (аренды) жилища — договор, в соответствии с которым наймодателем
  (арендодателем) предоставляется постоянное или временное право владения и пользования
  жилищем либо частью его нанимателю (арендатору);
  31) приватизация жилища – приобретение гражданами в собственность занимаемых
  ими жилищ или жилых помещений (квартир) из государственного жилищного фонда,
  осуществляемое в соответствии с законодательством Республики Казахстан;
  32) договор поднайма жилища — договор сторон, в соответствии с которым нанимателем
  предоставляется постоянное или временное право владения и пользования жилищем либо
  частью его поднанимателю;
  33) общая площадь жилища — сумма полезной площади жилища и площадей балконов
  (лоджий, веранд, террас), рассчитываемых с применением понижающих коэффициентов в
  соответствии с нормативно-техническими актами;
  34) стоимость жилища — рыночная стоимость жилища, определяемая на день
  совершения сделки;
  35) полезная площадь жилища — сумма жилой и нежилой площадей жилища;
  36) жилая площадь жилища — сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной,
  детской, домашнего кабинета и тому подобных) в жилище (квартире), исчисляемая в
  квадратных метрах;
  37) нежилая площадь жилища — сумма площадей внутренних подсобных помещений
  (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и тому
  подобных) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах;
• 11 —
  38) реквизиция жилища — принудительное изъятие жилища у собственника в условиях
  чрезвычайных ситуаций по решению государственных органов в порядке,
  установленном законодательными актами Республики Казахстан, с выплатой стоимости
  изъятого жилища либо иными видами возмещения, не противоречащими законодательным
  актам Республики Казахстан;
  39) жилой дом (жилое здание) — строение, состоящее в основном из жилых помещений,
  а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом;
  40) исключен Законом РК от 29.12.2014 № 270-V (вводится в действие по истечении
  десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования);
  40-1) остаточная стоимость жилища (далее — остаточная стоимость) — первоначальная
  стоимость жилища за вычетом физического износа жилища;
  40-2) физический износ жилища — утрата первоначальных технико-эксплуатационных
  качеств (прочности, устойчивости, надежности и других) в результате воздействия
  природных, климатических и иных факторов;
  41) общая площадь жилого дома (жилого здания) — сумма общих площадей всех жилищ
  и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся
  общим имуществом;
  42) жилое помещение (квартира) — отдельное помещение, предназначенное и
  используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и
  нежилую площадь жилища;
  43) жилищный кооператив (жилищно-строительный кооператив) – некоммерческое
  объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в
  котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане – члены
  кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними
  помещениями, в отдельных случаях – правом распоряжения в установленном порядке и
  участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
  44) жилищный фонд — находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех
  форм собственности;
  44-1) жилищные выплаты – это дифференцированные по регионам и составу семьи
  объемы денежных средств, выплачиваемые в виде специального денежного обеспечения,
  взамен предоставления жилища из жилищного фонда специальных государственных
  органов нуждающимся в нем сотрудникам специальных государственных органов за счет
  средств государственного бюджета;
  44-2) получатели жилищных выплат – сотрудники специальных государственных
  органов, признанные в установленном настоящим Законом порядке нуждающимися в жилье;
  45) временные жильцы — граждане, которым нанимателем (собственником жилища,
  членом жилищного кооператива) предоставлено право временного проживания в жилище
  без взимания с них платы за пользование жилищем;
  46) уполномоченный орган — центральный исполнительный орган, осуществляющий
  руководство и межотраслевую координацию в сфере жилищных отношений;
  47) помещение — отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании).
  Границами каждого помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола
  и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено
  законодательством Республики Казахстан или соглашением между собственниками;
  48) кооператив собственников помещений (квартир) — некоммерческая организация,
  создаваемая собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим
  имуществом объекта кондоминиума;
  49) член кооператива собственников помещений (квартир) — собственник помещения
  (квартиры) в объекте кондоминиума, являющийся учредителем кооператива собственников
  помещений (квартир) или принятый в члены кооператива собственников помещений
  (квартир) на основании поданного заявления;
• 12 —
  50) общее имущество ограниченного пользования — передаваемые в установленном
  порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику
  (собственникам).