Организация управления и обслуживания

Актуальные вопросы в сфере жилищно-коммунального хозяйства (в том числе по созданию ОСИ/ПТ)

Кем осуществляется управление жилищным фондом и объектом кондоминиума?

Что служит основанием для возникновения права собственности на жилище?

Каковы основные права и обязанности собственника жилища? Ответ: В соответствии со ст.18 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94, собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других обязательных норм и правил. Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законами Республики Казахстан ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Собственники помещений (квартир), входящих в состав объекта кондоминиума, также несут обязанности, предусмотренные статьями 35 и 50 Закона.

Каким правом собственник жилища обладает на земельный участок?

члены семьи собственника жилища

Как прекращается право собственности на жилище? Ответ: Согласно ст.28 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94 право собственности на жилище прекращается при отчуждении собственником жилища другому лицу, в случае смерти собственника либо в случае уничтожения (разрушения) жилища, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан. При продаже своей доли одним из участников общей долевой собственности на жилище преимущественное право покупки имеет другой участник общей долевой собственности. Если на приобретение продаваемой доли претендуют несколько участников общей долевой собственности, право выбора покупателя принадлежит продавцу. Порядок реализации права преимущественной покупки доли в общей собственности на жилище определяется Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Как осуществляется регистрация объекта кондоминиума? Ответ: В соответствии со ст.32 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94, объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченного представителя собственников. При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. В течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума. До регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве). При первоначальной регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет бюджетных средств. При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию. При изменении состава общего имущества и (или) размера долей участников кондоминиума в общем имуществе в результате изменения площадей помещений, по соглашению участников, или иным основаниям соответствующие изменения подлежат государственной регистрации.

Каковы обязанности собственников помещений (квартир)? Ответ: В соответствии со ст.35 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94, собственники помещений (квартир) несут обязанности, предусмотренные настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан. Собственники помещений (квартир) обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Как производится изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом?

Каковы полномочия должностных лиц жилищной инспекции, осуществляющих государственный контроль в области жилищного фонда? Ответ: Согласно ст.41-2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94, жилищная инспекция осуществляет полномочия по: жилищная инспекция осуществляет полномочия по: 1) организации технического обследования общего имущества объекта кондоминиума; 2) определению перечня, периодов и очередности проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума; 3) согласованию сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленной органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи; 4) принятию участия в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума; 5) составлению протоколов и рассмотрению дел об административных правонарушениях; 6) определению обслуживающей организации в случае, предусмотренном пунктом 1-1 статьи 42 настоящего Закона; 7) проведению проверки наличия отчета по управлению объектом кондоминиума при обращении собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума. В полномочия жилищной инспекции входят и иные вопросы, предусмотренные законами Республики Казахстан. Должностные лица жилищной инспекции имеют право: 1) при предъявлении служебного удостоверения посещать проверяемый объект во время проведения проверки; 2) при проведении проверки запрашивать любую необходимую информацию, знакомиться с оригиналами документов, относящихся к предмету проверки. Должностные лица жилищной инспекции обязаны: 1) проводить проверки в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан; 2) не препятствовать установленному режиму работы проверяемого объекта в период проведения проверки; 3) обеспечивать сохранность полученных документов и сведений, полученных в результате проведения проверки; 4) составлять акты о нарушениях правил содержания общего имущества объекта кондоминиума; 5) выносить обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений правил содержания общего имущества объекта кондоминиума. Действия (бездействие) жилищной инспекции могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Как проводится письменный опрос собственников квартир? Ответ: Согласно ст.42-2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94 письменный опрос проводится при невозможности обеспечить кворум при проведении общего собрания собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) имеет при проведении письменного опроса один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), то он имеет соответствующее количество голосов. Для организации проведения письменного опроса назначаются ответственные лица из числа собственников помещений (квартир). Каждый лист голосования должен содержать порядковый номер, вопросы, внесенные для обсуждения, адрес, фамилию, имя, отчество (при его наличии) собственника помещения (квартиры), место для подписи, подпись руководителя органа управления объектом кондоминиума. Лист голосования по вопросам, вынесенным на проведение письменного опроса, доводится до каждого собственника помещения (квартиры). Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняло участие не менее двух третей собственников помещений (квартир). Итоги голосования подводятся на собрании собственников помещений (квартир). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников помещений (квартир). В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и хранятся совместно. Решение, принятое путем письменного опроса, является обязательным для всех собственников помещений (квартир).

Как образовать кооператив собственников помещений (квартир)?

Как производится регистрация или перерегистрация кооперативов собственников помещений? Ответ: Согласно со ст.44 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94 кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации или перерегистрации в соответствии с установленным порядком. Для регистрации или перерегистрации кооператива собственников помещений (квартир) в регистрирующий орган представляются: 1) заявление; 2) протокол учредительного собрания собственников помещений (квартир) в объекте кондоминиума или протокол с листами голосования по итогам письменного опроса; 3) Устав кооператива собственников помещений (квартир); 4) государственный акт о регистрации или перерегистрации объекта кондоминиума; 5) документ, удостовеpяющий местонахождение юpидического лица; 6) квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию (перерегистрацию) юридического лица. Местные исполнительные органы районов, городов областного значения, города республиканского значения, столицы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании кооперативов собственников помещений (квартир). В случае представления неполного пакета документов, а также по иным основаниям, предусмотренным законами Республики Казахстан, срок государственной регистрации или перерегистрации прерывается. Представленные для регистрации или перерегистрации документы рассматриваются в срок, установленный законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств. По результатам рассмотрения принимается решение регистрирующего органа: 1) о регистрации или перерегистрации кооператива; 2) о мотивированном отказе в регистрации кооператива. В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае нарушения установленного законами Республики Казахстан порядка образования юридического лица или несоответствия его учредительных документов закону. Зарегистрированному кооперативу в срок, установленный законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств, выдается справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Каковы условия и кто имеет право на предоставление жилища из государственного жилищного фонда? Ответ: В соответствии со ст.67 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997г. №94 жилища из коммунального жилищного фонда или жилища, арендованные местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к: 1) инвалидам и участникам Великой Отечественной войны; 1-1) детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей; 2) социально уязвимым слоям населения, указанным в подпунктах 1-1) – 5),7) – 11) статьи 68 настоящего Закона, имеющим совокупный среднемесячный доход за последние двенадцать месяцев перед обращением о предоставлении жилища на каждого члена семьи ниже 3,1-кратного размера прожиточного минимума, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете. Коэффициент 3,1-кратного размера прожиточного минимума не распространяется на детей-инвалидов; 3) государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности; 4) гражданам Республики Казахстан, единственное жилище которых признано аварийным в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Предоставляемые государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности, жилища, кроме жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, приравниваются к служебным. Жилища из жилищного фонда государственных предприятий предоставляются в пользование нуждающимся в жилье работникам данного предприятия. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Жилища из жилищного фонда государственных учреждений предоставляются в пользование нуждающимся в жилье в данном населенном пункте работникам данного учреждения. Жилища из жилищного фонда государственных учреждений, созданных в целях реализации активных мер содействия занятости, также предоставляются гражданам Республики Казахстан, участвующим в активных мерах содействия занятости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о занятости населения, вне зависимости от проживания в данном населенном пункте. Обязательным условием предоставления жилища из жилищного фонда государственных учреждений, созданных в целях реализации активных мер содействия занятости, гражданам Республики Казахстан, участвующим в активных мерах содействия занятости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о занятости населения, является отсутствие жилища на праве собственности по новому месту жительства, включая членов его семьи. Предоставляемые государственными учреждениями жилища являются служебными. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются гражданам Республики Казахстан, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

Имеет ли гражданин Республики Казахстан право, на приобретении нескольких жилищ? Ответ: В соответствии с п.2 ст.11 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года №94 , количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.

Какие права имеют не собственники помещений (наниматели, арендаторы) в управлении объектом кондоминиума?

Каковы условия членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах? Ответ: В соответствии со ст.53 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94 численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступлению в жилищный или жилищно-строительный кооператив, если иное не предусмотрено Уставом указанного кооператива. Количество помещений (квартир), которыми вправе пользоваться член кооператива, а также их размеры не ограничиваются, если иное не предусмотрено Уставом кооператива. Члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, получившие в пользование кооперативную квартиру (жилое помещение), подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

Как предоставляется члену кооператива жилое помещение? Ответ: В соответствии со ст.54 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94 распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов. Размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома. Решением общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений). Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Могут ли получать, жилищный и жилищно-строительный кооперативы денежные ссуды и иную материальную помощь от государства?

В каких случаях прекращается членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе? Ответ: В соответствии со ст. 59 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94 членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе прекращается в случаях: добровольного выхода из кооператива; непригодности помещения (квартиры) для дальнейшего использования, вызванной стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами; смерти члена кооператива; исключения из кооператива.

В какой срок лицу, выбывшему из членов кооператива возвращается паевый взнос?

Имеет ли право гражданин на жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованное местным исполнительным органом в частном жилищном фонде?

Какие граждане Республики Казахстан признаются нуждающимися в жилище предоставляемом из государственного жилищного фонда?