С чего начать работу?
1. После выбора совета многоквартирного дома (МКД) рекомендуется
провести первую встречу избранным советом для того чтобы познакомится,
пообщаться обменяться контактными данными и понять каким образом совет сможет
наиболее эффективно работать. Например, в совет вошли жители разных профессий –
юрист, инженер, экономист. Логично, чтобы у каждого был свой участок работы, в
котором он разбирается лучше остальных. В этом случае общая эффективность
работы совета дома будет выше!
2. Необходимо изучить финансово-хозяйственную деятельность управляющей
компании (УК) по обслуживанию вашего дома:
— договор управления МКД;
— сумму накопленных средств на счете дома;
— отчеты о проделанной работе за прошлые годы;
— структуру тарифа на содержание и ремонт, расценки на услуги;
— перечень проведенных работ по дому и основание проведения этих работ;
— сметы проведенных работ для анализа и другие документы.
3. Совместно с сотрудником УК (главным инженером или другим ответственным лицом)
провести осмотр и изучение общего имущества дома, составить акт осмотра,
записать все замечания. Отдельное внимание обратить на разрушения, повреждения
и другие представляющие опасность моменты. При наличии повреждений — копию акта
оставить в УК под входящий номер для их устранения. Взять в УК кадастровый план
и узнать границы земельного участка под МКД.
4. Составить план необходимых работ по улучшению комфортности проживания
на ближайший год (например, участие в программе по капитальному ремонту, ремонт
подъездов, установка системы видеонаблюдения, ремонт детской площадки итд),
определить источник финансирования, подготовить перечень для согласования на
общем собрании МКД, провести общее собрание собственников для подписания
протокола.
Что должно быть в договоре управления МКД?
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого
будет осуществляться управление, адрес такого дома, границы земельного участка;
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок
внесения такой платы;
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией
ее обязательств по договору управления.
5. Если не устраивает текущая редакция договора – необходимо сделать
протокол разногласий к договору, обсудить рабочий вариант с юристами УК, затем
согласовать его общим собранием жителей и передать в УК окончательный вариант.
Как контролировать?
1. На актах выполненных работ в отношении общего имущества МКД должна
стоять подпись председателя или лица его замещающего. Соответственно,
необходимо проверять и лично контролировать проведенные работы – вместе с
мастером или инженером до подписания акта посмотреть место работ, убедиться в
качестве, соответствии объемов и сроках проведенных работ, требовать указания в
акте стоимости данных работ (при ее отсутствии).
2. Периодически брать в УК перечень проведенных работ и справку о
состоянии лицевого счета дома, следить за изменениями.
3. При возникновении трудностей с расшифровкой сметы затрат, качеством или
объемом выполненных работ можно привлекать специалистов из специализированных
компаний или попросить провести проверку специалистами Службы строительного
надзора и жилищного контроля.
Как провести общее собрание?
1. Все решения собственников жилья должны быть принять на общем собрании
МКД. Порядок и процедура общего собрания прописана в Жилищном кодексе РФ (ст.
44-48). Необходимо уведомить всех жителей о проведении собрания за 10 дней
(объявления на/в подъездах, местах общего пользования) Собрание бывает двух
видов:
— очное (все жители собираются в условленном месте в назначенное время и дату);
— заочное (каждому собственнику под подпись вручается лист для голосования с
повесткой вопросов).
2. Необходимо точно соблюдать процедуру собрания, в противном случае любой
из собственников может оспорить решение собрания в суде.
3. Рекомендуем обратить внимание:
— объявление о собрании вывешивается за 10 дней до проведения;
— в объявлении должно быть указано, место, время, повестка собрания, а также
кто является его инициатором и его контактные данные для связи;
— в повестке собрания одним из пунктов необходимо указать выбор секретаря,
председателя собрания, счетной комиссии;
— если очное собрание не состоялось (собрать 50% и более собственников во дворе
МКД очень сложно), то на собрании принимается решение о заочном голосовании,
объявление о котором также вывешивается заранее, повестка заочного голосования
должна полностью совпадать с повесткой очного (изменять нельзя).
Как сменить управляющую компанию?
1. Собственники МКД могут выбрать любую форму управления домом.
2. Для смены одной УК на другую — требуется провести общее собрание в
соответствии с Жилищным кодексом РФ на котором собственниками будет принято
решение о смене УК.
3. Письменно уведомить о решении собственников предыдущую УК (с копией
решения, а также указать конкретную дату с которой новая УК намерена приступить
к управлению домом). Период платы за комму¬нальные услуги в соответствии с
законода¬тельством РФ установлен равным календар¬ному месяцу. Соответственно,
целесообраз¬но, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом
месяца.
4. Руководитель прежней УК в течение семи дней после полу¬чения
уведомления извещает энерго-снабжающие и коммунальные службы го¬рода о
расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен дого¬вором
энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.
5. Прежняя УК передает вновь выбранной УК, а та прини¬мает: технический
паспорт на дом и копии иной технической документации, докумен¬тацию паспортной
службы, бухгалтерскую документацию и другие документы.
6. Если между сторонами склады¬вающихся взаимоотношений (управля¬ющая
организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и
коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по
условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа
управления, а также по другим вопро¬сам, препятствующим надлежащему управлению
многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна об¬ратиться за
разрешением спора в про¬куратуру или суд.
Что нужно помнить?
1. Все решения принимаются только общим собранием собственников.
Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но
собственников может являться только один – только он имеет право голоса.
2. Все голоса рассчитываются исходя из общей площади квартиры к общей
площади дома.
3. Все решения, все действия оформляются документально, все запросы в УК,
в органы власти и другие учреждения идут под входящий номер, копия сохраняется.
Прошло общее собрание – составили протокол. Жалоба/обращение – копия с входящим
номером. Обязательно храните все документы!
4. Работа совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые
были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно.
Поэтому работа совета МКД — поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два
года.
5. Вовлекайте жильцов в работу по управлению домом, контролю за УК и
соблюдению порядка. Граница собственности – не порог квартиры, и даже не
подъезд, а граница земельного участка (двора).
|
ЖУРНАЛ